Nos fundos de investimento imobiliário existem duas formas de remunerar o cotista: os rendimentos e a amortização.

Na realidade, porém, apenas os rendimentos podem ser rigorosamente classificados como forma de remuneração, já que a amortização pressupõe a redução do patrimônio líquido do fundo, em razão da venda, por exemplo, de suas propriedades.

Assim sendo, é preciso destacar que a maior parte dos fundos imobiliários distribui mensalmente os rendimentos obtidos aos cotistas, uma vez que a Lei 9.779/1999 expressamente prevê que os fundos de investimento imobiliário, pelo menos a cada seis meses, devem distribuir 95% de seu resultado a seus cotistas.

Esses rendimentos são oriundos de aplicações financeiras feitas pelo fundo ou do aluguel dos imóveis de sua carteira, e são isentos de imposto de renda caso o investidor seja pessoa física, as cotas do fundo sejam negociadas em bolsa e o cotista beneficiado tenha menos de 10% das cotas do fundo.

Em outras palavras, para a maior parte dos investidores brasileiros, os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda.

Por essa razão, na declaração de ajuste anual do imposto de renda, basta declarar esses rendimentos na aba "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".

No que diz respeito à amortização, por outro lado, esta ocorre quando o fundo promove a redução de seu capital, seja porque não encontrou bons investimentos ou porque simplesmente está promovendo a venda de seus imóveis.

É bem comum, portanto, nos fundos de desenvolvimento de propriedades imobiliárias (loteamentos ou construção e venda).

Mas, como a amortização afeta seu investimento?

Os valores recebidos a título de amortização também não são tributáveis, e não precisam ser declarados isoladamente na declaração de ajuste anual do imposto de renda. Na verdade, o que ocorre é uma redução no custo de aquisição das cotas, o que, no momento da venda, influenciará na apuração do ganho de capital, este sim tributado pelo imposto de renda.

Por exemplo, se você adquiriu 100 cotas de um FII por, digamos, R$ 200,00, e este fundo vier a amortizar o valor de cada cota em R$ 10,00, teremos o seguinte resultado.

Custo de aquisição = 100 x R$ 200,00 - 100 * R$ 10,00 = R$ 19.000,00

Logo, supondo que, posteriormente, você aliene suas cotas por R$ 220,00, você registrará um ganho de capital de R$ 3.000,00 (e não de R$ 2.000,00, como ocorreria se não houvesse redução no custo de aquisição), e este será a base de cálculo do imposto de renda devido, que será de R$ 600,00 (R$ 3.000,00 x 20%).